publicado em 18/12/2024
O Plenário da Câmara dos Deputados aprovou, por 324 votos favoráveis e 123 contrários, o PLP 68/2024, na forma do parecer do deputado Reginaldo Lopes (PT/MG), que acolheu algumas mudanças promovidas pelo Senado Federal.
A matéria segue à sanção da Presidência da República.
Observa-se, porém, que a redação final, com a consolidação dos dispositivos mantidos/retirados, ainda não foi publicada.
O SUBSTITUTIVO
Considerando as alterações promovidas, estão relacionados a seguir os principais pontos do Capítulo sobe Operações com bens imóveis.
Disposições Gerais
- O IBS e a CBS incidem sobre as seguintes operações com bens imóveis:
- alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo;
- cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais;
- locação, cessão onerosa e arrendamento;
- serviços de administração e intermediação; e
- serviços de construção civil.
- A locação, a cessão onerosa ou o arrendamento de bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período inferior a 90 dias, será tributada de acordo as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
Fato Gerador
- Considera-se ocorrido o fato gerador do IBS e da CBS:
- na alienação de bem imóvel, no momento do ato de alienação;
- na cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia;
- na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, no momento do pagamento;
- no serviço de administração e intermediação de bem imóvel, no momento do pagamento;
- e no serviço de construção civil, no momento do fornecimento.
Base de Cálculo
- A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor:
- da operação de alienação do bem imóvel;
- da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel;
- da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis;
- da operação de administração ou intermediação;
- da operação nos serviços de construção civil;
- O valor da operação inclui:
- o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
- a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;
- os valores referentes a acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação; juros, multas, acréscimos e encargos;
- e descontos concedidos sob condição.
- No caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS relativo à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil.
O valor de referência será estabelecido por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado do imóvel, nos termos do regulamento, que levará em consideração:
- análise de preços praticados no mercado imobiliário;
- informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União;
- informações prestadas pelos serviços registrais e notariais;
- a localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel.
Redutor de ajuste
A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS valor correspondente ao respectivo redutor de ajuste, nos termos do regulamento.
O redutor de ajuste será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
O redutor de ajuste é composto:
- por seu valor inicial;
- o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel ao qual se refere o redutor de ajuste;
- as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal.
Na alienação do bem imóvel, o redutor de ajuste:
- será mantido com o mesmo valor e o mesmo critério de correção, no caso de o imóvel ser adquirido por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS
- será extinto nos demais casos.
- Na fusão, remembramento ou unificação de bens imóveis, o valor do redutor de ajuste do imóvel resultante da fusão, remembramento ou unificação corresponderá à soma do valor do redutor de ajuste dos imóveis fundidos ou unificados.
- Na divisão de bens imóveis, o valor do redutor de ajuste dos imóveis resultantes da divisão deverá ser igual ao valor do redutor de ajuste do imóvel dividido, observados os critérios estabelecidos.
- Na atividade de loteamento realizada por meio de contrato de parceria, o redutor será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria.
- O valor do redutor de ajuste será corrigido até a data em que são devidos o IBS e a CBS incidentes na alienação do bem imóvel pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
Redutor Social
- Na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 100 mil por bem imóvel residencial novo de no valor de R$ 30 mil por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste.
- Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo redutor social no valor de R$ 600 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.
- O valor do redutor social será atualizado a partir da publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
Alíquotas
- As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações com bens imóveis ficam reduzidas em 50%.
- As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70%.
Administração e Intermediação de Bens Imóveis
Quando o ato ou negócio relativo a bem imóvel se concluir com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência do IBS e da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos:
- os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação;
- os repassados entre os corretores de imóveis.
Construção Civil
No caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS relativo à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil. O disposto não se aplica na prestação de serviço para a administração pública direta, autarquias e fundações públicas.
Registro no CIB
Os bens imóveis urbanos e rurais deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
- O CIB é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB.
- O CIB deverá constar obrigatoriamente em todos os documentos relativos à obra de construção civil, expedidos pelos Municípios.
- Estabelece os seguintes prazos de inscrição de todos os bens imóveis no CIB:
- 12 meses para que:
- a) os órgãos da administração federal realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais;
- b) os serviços notariais e registrais realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB;
- c) as capitais dos Estados e o Distrito Federal incluam o código CIB em seus sistemas.
24 meses para que: - a) os órgãos da administração estadual realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB;
- b) os demais Municípios incluam o código CIB em seus sistemas.
Reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas
- Reduz em 60% as alíquotas do IBS e da CBS sobre operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos municípios ou do Distrito Federal, a serem delimitadas por lei municipal ou distrital.
- no caso de locação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas, pelo prazo de 5 anos, a edução das alíquotas será de 80%.
- Para concessão do benefício, os municípios devem apresentar à Comissão Tripartite projetos de desenvolvimento econômico e social das respectivas áreas de preservação, recuperação, reconversão e reabilitação urbana e das zonas históricas.
- a Comissão será composta 2 representantes do Ministério da Fazenda; 2 do Ministério das Cidades; e 4 do Comitê Gestor do IBS.
Pessoas físicas e jurídicas não contribuintes
Estabelece critérios de volume e quantidade de operações a fim de que as pessoas sejam enquadradas como contribuinte: para as locações, a partir de três imóveis distintos e o volume de receita superior a R$ 240 mil anuais; e para as alienações, fixa a necessidade de ocorrência de mais de três operações no ano-calendário.
Transição
- Cria um período de transição para operações com bens imóveis:
- Incorporação: a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida;
- a incorporação imobiliária de imóveis residenciais de interesse social submetida ao regime especial de tributação ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 0,53% da receita mensal recebida.
- Veda a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte submetido ao regime especial em relação às aquisições destinadas à incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação.
- Parcelamento do solo: o contribuinte que realizar alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo, que tenha o pedido de registro do parcelamento, pode optar pelo recolhimento de CBS com base na receita bruta recebida. Veda a apropriação de créditos de IBS e CBS pelo contribuinte.
- Locação, cessão onerosa e arrendamento: o contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida. Veda a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte.
- Operações iniciadas a partir de 1º de janeiro de 2029: a partir de 1º de janeiro de 2029, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS incidente na alienação de bem imóvel, o montante pago de bens e serviços realizada entre 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2032 que sejam utilizados para a incorporação, parcelamento do solo e construção do imóvel.
Regime de Caixa
- Contempla o regime de caixa para:
- incorporação e loteamento;
- obras públicas;
- locação.
REJEIÇÕES
Destacam-se, a seguir, as principais alterações em relação ao texto aprovado no Senado:
- Retirada do dispositivo sobre exploração de edifícios-garagem e parques de estacionamento para veículo por curta duração no regime específico para bens imóveis;
- Exclusão do Regime Especial de Tributação para o parcelamento do solo, de forma similar ao RET já existente para a incorporação imobiliária;
- Retirada do saneamento na mesma alíquota reduzida para serviços de saúde;
Parecer do relator ao PLP 68/2024 | https://foco.page.link/q7Rf
PLP 68/2024 (texto do Senado) | https://foco.page.link/n7qH
PLP 68/2024 (texto da Câmara - 07/2024) | https://foco.page.link/19HC
Elaborado por:
Foco - Relações Governamentais
