publicado em 25/05/2022

EFEITOS DA PERMUTA DE IMÓVEIS NA TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO

 No âmbito fiscal, a tributação envolvendo contratos de permuta realizados por empresas do ramo imobiliário é objeto de discussões, principalmente considerando-se o entendimento adotado pela Receita Federal do Brasil. Para a RFB, quando a empresa do ramo imobiliário estiver enquadrada no regime do lucro presumido, o valor do imóvel recebido em permuta constitui receita bruta, devendo ser tributado pelo IRPJ, pela CSLL e pelas contribuições ao PIS e à COFINS. 

Esse entendimento da RFB foi manifestado e reiterado em diversas Soluções de Consulta, citando-se a título exemplificativo a SC COSIT nº 77/2015: 

SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 77, DE 24 DE MARÇO DE 2015

ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ

EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA PERMUTA. RECEITA BRUTA. VALOR DOS BENS.

Na operação de permuta de imóveis sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica tributada pelo IRPJ com base no lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, constitui receita bruta o valor do imóvel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, conforme discriminado no instrumento representativo da operação de permuta de imóveis.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Decreto nº 3.000, de 1999, artigos 224, 518 e 519; Lei nº 9.430, de 1996, artigo 25; Lei nº 9.249, de 1995, artigo 15; Parecer Normativo nº 9, de 4 de setembro de 2014. 

Para justificar a tributação, a RFB adotava, em termos bastante singelos, duas premissas. Primeiro, equiparava o contrato de permuta a um contrato de compra e venda. Segundo, compreendia que a base de cálculo do lucro presumido era apurada sobre um percentual aplicado sobre a receita bruta, concebida como a receita que compreende o produto da venda nas operações de conta própria. Assim, o imóvel recebido em permuta corresponderia a receita bruta auferida pela empresa e, portanto, seria sujeito à incidência do IRPJ, da CSLL, do PIS e da COFINS. 

O raciocínio aplicado pela RFB foi desenvolvido no Parecer Normativo nº 9, de 4 de setembro de 2014, do qual se extraí a seguinte passagem: 

7. Se a permuta se equipara à compra e venda e se a receita bruta compreende o produto da venda nas operações de conta própria, claro está que o valor do imóvel que a pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias recebe em permuta compõe sua receita bruta e, por conseguinte, a apuração da base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS e da COFINS. 

Contudo, ambas as premissas adotadas pela RFB são equivocadas. 

Em todo rigor, o contrato de permuta pura e simples não possui a mesma natureza jurídica de um contrato de compra e venda, uma vez que a troca de imóveis não implica na obrigação de pagamento de valores. Tanto é assim que o Código Civil diferencia os contratos de compra e venda (art. 481) dos contratos de permuta (art. 533). 

Além disso, nos casos envolvendo a permuta pura, sem recebimento de torna (isto é, sem qualquer pagamento complementar de uma parte a outra), o imóvel recebido não implica em auferimento de receita, faturamento, renda e tampouco lucro. Pelo contrário, o imóvel recebido em permuta corresponde a uma mera substituição de ativos, seja sob o ponto de vista contábil, seja sob a ótica jurídica: não há qualquer acréscimo de patrimônio ou auferimento de receita na troca. 

Essa discussão foi levada ao Judiciário, o qual passou a afastar a inválida exigência dos tributos pela RFB nas hipóteses de permuta sem recebimento de torna, tanto para reconhecer a diferenciação entre os contratos de permuta e de compra e venda, quanto para reconhecer que o imóvel recebido em permuta não caracteriza receita/faturamento/lucro da empresa enquadrada no lucro presumido. Nesse sentido citam-se decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça: 

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRPJ E CSLL. PIS E COFINS. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. PERMUTA DE IMÓVEIS. NÃO INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE AUFERIMENTO DE RECEITA, FATURAMENTO OU LUCRO.

1. Esta Corte de Justiça possui o entendimento de que não há incidência de PIS/COFINS e de IRPJ/CSSL sobre operações de permuta de imóveis, ainda que contribuintes sujeitos ao recolhimento tributário no regime do lucro presumido, pois não se aufere, na hipótese, lucro ou receita.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1945182/SC, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/03/2022, DJe 01/04/2022) 

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRPJ, CSLL, PIS E COFINS. PERMUTA DE IMÓVEIS. EQUIPARAÇÃO À COMPRA E VENDA PARA FINS TRIBUTÁRIOS. ILEGALIDADE. MATÉRIA PACÍFICA.

1. Este Tribunal Superior firmou orientação segundo a qual o contrato de permuta de imóveis não pode ser equiparado ao de compra e venda para fins de incidência de tributos. Precedentes de ambas as Turmas componentes da Primeira Seção.

2. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1819330/SC, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 15/03/2021, DJe 17/03/2021) 

Diante do entendimento desfavorável à Fazenda consolidado pelo Judiciário, em especial no âmbito do STJ, recentemente a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional proferiu o Despacho nº 167/2022, reconhecendo que:

(i)                  o contrato de troca ou permuta não deve ser equiparado ao contrato de compra e venda, para fins tributários;

(ii)                o valor do imóvel recebido em operações de permuta com outro imóvel não deve ser considerado receita, faturamento, renda ou lucro para fins de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS; e

(iii)               após o dia 08/04/2022 a RFB não deve mais lavrar autos de infração constituindo créditos tributários e a PGFN é dispensada de apresentar defesas ou recursos em processos envolvendo a matéria. 

Releva destacar que tanto o entendimento jurisprudencial, quanto o Despacho PGFN nº 167/2002 dizem respeito à situação de permuta sem torna. Porém, se a operação contemplar também pagamento de torna, o valor recebido pela empresa enquadrada no lucro presumido deverá ser submetido à tributação, porquanto existente, em tal situação, a compensação financeira. 

Resta, então, a questão relacionada à permuta envolvendo uma unidade imobiliária a ser construída. Como exemplo, um proprietário de terreno formaliza um contrato com uma construtora, no qual cede o terreno e, ao final da construção do empreendimento, receberá duas unidades prontas (como contraprestação pelo terreno). 

A operação acima mencionada nada mais representa do que uma forma de permuta, cuja entrega de unidades imobiliárias ao final do empreendimento representa o encerramento da relação material da permuta. Assim, também em tal situação não devem incidir os tributos, no tocante aos valores dos imóveis recebidos (seja em relação ao terreno, seja em relação às unidades imobiliárias), desde que não ocorra pagamento/recebimento de torna.