publicado em 21/03/2014

Bolha ou inflação de preços imobiliários?

Por Fábio Tadeu Araújo, professor de Economia da PUC-PR e sócio da BRAIN ? Bureau de Inteligência Corporativa

Parafraseando Mark Twain, as notícias sobre uma suposta bolha imobiliária brasileira têm sido bastante exageradas. Em nossa avaliação, não existe uma bolha imobiliária no Brasil e menos ainda em Curitiba. O que existe é a confusão entre  bolha imobiliária  e aumento de preços, como se esses fossem sinônimos. Não são. Examinemos aqui a questão, procurando sempre colocar números e estatísticas de mercado   o que não se vê, aliás, nas matérias sobre bolha que apenas martelam a questão do aumento de preços como algo absoluto.

Comecemos com uma definição que sempre falta nos artigos: o que é uma bolha imobiliária? Como ela se forma e quando ela estoura?

Bem, não existe consenso absoluto sobre a matéria, mas nos parece suficiente definir aqui bolha imobiliária como a valorização do mercado de ativos imobiliários, sem fundamentos que a justifiquem. Essa bolha se forma na crença de que os preços continuarão a subir, gerando oportunidades de lucros ao se comprar o ativo (no caso um imóvel) no presente para revendê-lo por um valor maior no futuro. Ou seja, uma bolha é gestada a partir da ideia de se comprar um ativo (no caso, um ativo imobiliário) com a clara noção especulativa.

Ora, se entendemos que o termo bolha só pode ser aplicado à compra de um ativo com vistas à sua valorização futura, então não existe bolha (imobiliária) no Brasil, pelas seguintes razões:

Mais de 90% dos imóveis comprados no Brasil nos últimos anos são imóveis residenciais para uso próprio e não como investimento   que possuem sentido de ativo financeiro.

Dos compradores que realizam a compra como investimento, 80% o fazem com objetivo de locação do imóvel e apenas 20% como revenda, o que significa que no máximo 2% dos imóveis comprados o são com o objetivo claro de especular com a valorização do preço ao longo da obra.

O valor do financiamento no Brasil é em média de apenas 65% do valor do bem, ou seja, existe uma garantia robusta, pois o comprador entra com 35% de recursos próprios na aquisição do imóvel   nos Estados Unidos da época da bolha era possível financiar até 120% do valor do bem. Isso mesmo, 120%! E, cabe ressaltar, a concessão de crédito imobiliário no Brasil é bastante rigorosa. Tanto que a inadimplência desse crédito é de apenas 2%, de longe a mais baixa entre todas as modalidades de crédito.

O crédito imobiliário no Brasil representa apenas 8% do PIB. Não existe exemplo no mundo de bolha com uma participação tão inexpressiva do crédito na economia. Na Espanha e nos Estados Unidos esta relação passava de 60% do PIB (7,5 vezes mais!).

O que alimentou o crescimento do preço no Brasil foi a demanda. Houve e há demanda porque o crédito imobiliário no Brasil cresceu   felizmente  , criando um mercado que estava morto. Em todo o país, com seus mais de 60 milhões de famílias, até 2003 apenas entre 30 mil e 40 mil moradias eram financiadas anualmente com recursos da poupança. Ou seja, o crescimento é espantoso nos últimos dez anos simplesmente porque não existia mercado imobiliário até então.

Com crédito, emprego e renda, aliados aos fatores demográficos, houve demanda muito acima da capacidade de oferta no período. Foi o ciclo de expansão de uma demanda pressionando a oferta que gerou forte inflação de custos em toda a cadeia do setor, o que, por fim, elevou o preço dos imóveis. Cabe dizer que a inflação de custos do setor (INCC), desconsiderando o aumento no preço dos terrenos, foi de quase 90% desde 2003.

Agora, em todo o Brasil, a oferta começa a se ajustar, reduzindo o volume de lançamentos. De fato, a grande oferta do início do boom atendeu não apenas à demanda do período, como também uma enorme demanda reprimida pela falta de oferta do período anterior. O mercado, portanto, passa a ser regulado pelos movimentos cíclicos e particulares de oferta e demanda de cada região. Há e haverá uma natural flutuação. Como em todos os mercados. Sempre.

Afirmar peremptoriamente que os preços reais cairão x ou y é no mínimo uma temeridade, ou uma profecia que se deseja realizada por motivos que se desconhece. Há preços mais altos e mais baixos em todo lugar, mas a análise do mercado não mostra uma desvalorização real como um todo. Mostra, sim, um menor crescimento de preços, comprovado pelo Banco Central no último IVGr, que indicou uma valorização real anual de 2% nos imóveis em 2013, o que seria um crescimento nominal de 8%, o que nos parece realista dado o momento do equilíbrio entre oferta e demanda.

Por último, um panorama de Curitiba. Pelo índice Fipe-zap, temos o décimo preço do Brasil, abaixo de várias capitais do Nordeste. E, paradoxalmente, temos o menor desemprego histórico da cidade e o menor do Brasil, com uma taxa de 3,2% e um salário médio alto. Somos a quarta cidade em potencial de consumo do Brasil! Onde esta á bolha?

E, para finalizar, aqueles que apostam na bolha alegam às vezes problemas estruturais na economia brasileira como um todo. Ora, se são problemas estruturais, não são setoriais. A economia brasileira como um todo padece de fadiga de modelo, como se discute atualmente, com baixo investimento em geral. As empresas de todos os segmentos precisam melhorar sua competitividade, mas gargalos produtivos afetam seus custos e margens. O preço da mão de obra sobe, a inflação também. O Brasil é um país caro. Não gostamos disso. Mas é a realidade com que temos de lidar. Não à toa, quem pode viaja para o exterior para fazer o enxoval do bebê!

Assim, as notícias sobre bolha são não apenas exageradas, mas também infundadas. Mesmo o notável economista Robert Shiller não afirmou categoricamente   como costumam insinuar   que há bolha no Brasil, mas que estranhava os preços altos e isso não era bom. Realmente, não é bom mesmo. Para ninguém. Como não é bom pagar mais caro para passar férias no Nordeste do que no Caribe, nem comprar um iPhone pagando o dobro do que se comprasse nos Estados Unidos ou ter a internet mais cara do mundo. Realmente o preço elevado dos imóveis, como todo o resto no Brasil, não é bom. Mas certamente não é bolha.

Fonte: CBIC