publicado em 07/01/2020

O mercado imobiliário volta a encontrar um ambiente favorável, impulsionado pela diminuição da taxa de juros, indicadores econômicos positivos recentemente divulgados, diminuição dos distratos e baixa rentabilidade de fundos de renda fixa. Tais dados e informações sugerem uma recuperação do setor da construção civil e o reaquecimento do mercado.

Como consequência, observa-se a crescente procura por terrenos para o desenvolvimento de incorporações imobiliárias. Tais aquisições costumam ser realizadas por meio de uma etapa preliminar, que é formalizada por meio de um contrato prévio, contemplando várias condições a serem verificadas, as quais uma vez ultrapassadas levam as partes à celebração de um contrato definitivo. Como exemplo dessas condições temos a confirmação da viabilidade financeira, técnica, jurídica e ambiental do empreendimento.

Dentre os negócios jurídicos entabulados pelas partes no âmbito da aquisição do terreno, destaca-se a permuta de terreno por área construída, que do ponto de vista financeiro é mais eficiente aos incorporadores e, a depender da negociação, também mais rentável aos proprietários do terreno a ser negociado.

Observa-se que desde a perspectiva jurídica, sobretudo, para os donos de terrenos que costumeiramente não possuem experiência e familiaridade com essas estruturas jurídicas, que da permuta é mais complexa, comparativamente do que a compra e venda. Nessa estrutura, a título de exemplo, são trazidas questões como aprovação do projeto do empreendimento, questões ligadas à comercialização das unidades, obrigações de construir e de entregar as unidades. Deste modo, recomenda-se que esses pormenores sejam cuidadosamente discutidos e negociados pelos terreneiros e incorporadores, viabilizando o fechamento do negócio de uma forma transparente e benéfica às partes.

Nos casos em que o preço do terreno não é correspondente ao valor da área construída a ser entregue aos donos do terreno e supondo que o seu valor seja maior do que o área construída, costuma-se utilizar a "torna", que nada mais é do que uma complementação em dinheiro do valor do terreno.

Importante salientar aos donos de terrenos que a estruturação por meio da permuta do terreno por área construída deveria ser realizada somente com incorporadores que tenham boa reputação, fôlego financeiro e que estejam dispostos a outorgar garantias, para fazer frente em caso de eventual inadimplemento, visto que a exposição ao risco dos donos de terrenos costuma ser maior nesses casos. 

Desde a perspectiva dos incorporadores, a estrutura da permuta de terreno por área construída, a depender dos termos negociados, pode contemplar mecanismos aptos a outorgar uma maior segurança jurídica aos incorporadores nas hipóteses de que sejam constatadas dívidas que possam afetar o imóvel. Isso ocorre pelo fato de que a contraprestação pelo imóvel será efetivada, ao menos na sua maior parte, apenas após a conclusão do empreendimento, de sorte a diluir a exposição dos incorporadores. Na permuta por área construída há a troca de bens que se equivalem, de sorte que o patrimônio dos alienantes do terreno é mantido.

Dessa forma, poderá ser mitigado o risco da aquisição do terreno e de caracterização de fraude à execução, que dependerá da verificação da natureza da dívida ou de eventual ação judicial em curso, contrastando com o momento em que a permuta (ou a penhora) é realizada, bem como da prova de má-fé do adquirente, conforme Súmula 375 editada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Analisando a conjuntura econômica que se aproxima e as vantagens da aquisição de terreno via permuta por área construída, continuaremos a ver uma série de negociações com essa roupagem. Considerando as especificidades desse negócio, é muito bem-vinda a assessoria jurídica imobiliária especializada, para que tais estruturações permitam a esperada segurança jurídica nesse relacionamento entre as partes que perdurará desde a concepção do projeto até a entrega das unidades autônomas.

Fonte: ABECIP