publicado em 22/09/2016
No último dia 24 de agosto, o Superior Tribunal de Justiça julgou uma das questões mais polêmicas referentes à relação contratual entre incorporadoras e consumidores, reconhecendo que não existe ilegalidade em se transferir ao comprador do imóvel o pagamento da comissão devida ao corretor que intermediou o negócio.
O Sinduscon-PR teve participação importante neste contexto, pois contribuiu ativamente com a CBIC, que participou do processo como amicus curiae.
Vale ressaltar que a cobrança somente é válida quando o consumidor estiver devidamente ciente do ato, e que a comissão seja destacada do preço do imóvel oferecido à negociação.
Ou seja, adotando-se como exemplo um imóvel que é vendido por R$ 400.000,00, este deve ser o valor total definido no contrato, estabelecendo-se que a incorporadora receberá R$ 384.000,00 e a imobiliária/corretor receberá diretamente os R$ 16.000,00 correspondentes à intermediação. Não é admitido o procedimento inverso, ou seja, apresentar o imóvel ao consumidor tendo como preço R$ 384.000,00, e acrescer a comissão no momento da assinatura do contrato.
Vale a pena adotar a comissão apartada?
Com a decisão favorável, algumas incorporadoras que não adotavam a comissão apartada passaram a se questionar sobre as vantagens da adoção deste sistema doravante. Como é cediço, o pagamento da corretagem separada representa menor tributação das receitas de venda do imóvel, além de reduzir problemas trabalhistas com relação aos corretores, já que estes recebem diretamente o valor da intermediação.
Todavia, é importante considerar que, muito embora a questão consumerista tenha sido julgada em favor das incorporadoras, ainda há risco na adoção desta prática do ponto de vista tributário.
Isto porque a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional manifestou-se, neste processo julgado pelo STJ, apresentando o entendimento de que a prática da comissão apartada representa omissão de receita, passível de autuação: ?a empresa omite receita, reduzindo a base de cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica e demais tributos que tem como base o faturamento? deixa de recolher as contribuições patronais e arrecadar a contribuição pessoal dos valores pagos aos corretores de imóveis junto à Previdência Social, além de não descontar o imposto de renda na fonte.?
Portanto, uma nova - e longa - discussão deve ser iniciada, para se definir se a cobrança apartada da comissão representa evasão fiscal para fins tributários. Ou seja, as empresas podem ser autuadas para a cobrança da tributação federal incidente sobre as receitas supostamente omitidas, além das contribuições previdenciárias (patronal e do empregado) recebida pelos corretores.
Neste sentido, entendemos que, por ora, não é recomendável que a prática seja adotada pelas incorporadoras, em vista dos riscos de se gerarem passivos muito superiores aos eventuais benefícios que a sua utilização proporciona.
Ricardo Campelo
Advogado do escritório Ricardo Campelo Advogado e consultor do Sinduscon-PR
